企业转让自建厂房需要交哪些税?

话说现在全行业都营改增了,菜鸟妹结合营改增最新政策,聊聊企业转让自建厂房需要交哪些税。假设深圳小美企业转让2014年自建厂房,转让价款为1000万元,转让时厂房账面价值为800万元,小美企业取得该厂房土地使用权时支付现金300万,评估机构评估该厂房价值500万元(不包括土地),请问小美企业需要交哪些税?

1、首先是增值税,企业转让自建厂房按销售不动产征税。

一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产,可以选择适用简易计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额,按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产,应适用一般计税方法,以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额(销售不动产适用税率为11%

综上,小美企业需要交增值税1000/(1+5%)*5%=47.62万元。

2、由增值税(流转税)带来的城建税和教育附加。

城市维护建设税与其他税种不同,没有独立的征税对象或税基,而是以增值税、消费税、营业税“三税”实际缴纳的税额之和为计税依据(现在已经没有营业税啦),随“三税”同时附征,本质上属于一种附加税。一般来说,城镇规模越大,所需要的建设与维护资金越多。纳税人所在地为城市市区的,税率为7%;纳税人所在地为县城、建制镇的,税率为5%;纳税人所在地不在城市市区、县城或建制镇的,税率为1%。

同上,凡缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人(现在已经没有营业税啦),均为教育费附加的纳费义务人。教育费附加征收率为“三税”税额的3%。某些地方还有地方教育费附加,譬如深圳为2%。

综上,小美企业需要交城建税和教育附加47.62*(1+7%+3%+2%)=5.71万元。

3、计算十分复杂的土地增值税。

要算清楚土地增值税不是一件容易的事,这里菜鸟妹不连篇累牍,点到为止,有兴趣的童鞋可以自己百度(哎,要是大陆也可以用谷歌就好啦)。

(1)土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

(2)土地增值税以增值额作为计税依据,按照四级超率累进税率进行征收。

土地增值税税率

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。

从适用税率和计算公式来看,增值率高的,税率高,多纳税;增值率低的,税率低,少纳税。土地增值税将成为小美企业转让自建厂房要交的最大一笔税。

(3)法定扣除项目。计算增值额的扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额;开发土地的成本、费用;新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;与转让房地产有关的税金;财政部规定的其他扣除项目。其中,旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认(因此实践中,小美企业要想少缴土地增值税,就必须想办法降低增值额,即加大扣除金额,想办法提高原厂房评估价格是一种方式)。

(4)特殊规定。

以房地产进行投资联营一方以土地作价入股进行投资或者作为联营条件,免征收土地增值税。其中如果投资联营的企业从事房地产开发,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资联营的就不能暂免征税。

合作建房,对于一方出地,另一方出资金,双方合作建房,建成后按比例分房自用的,暂免征收土地增值税;但建成后转让的,应征收土地增值税。

企业兼并转让房地产,在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,免征收土地增值税。

综上,因为小美企业增值额为1000-300-500=200万元,增值额未超过扣除项目800万元的50%(即400万元),按照计算公式,小美企业需要交土地增值税200*30%=60万元。

4、固定资产处置损益产生的企业所得税

因该转让行为,小美企业应交企业所得税为(1000-800)*25%=50万元。

5、印花税

印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。通俗的讲,签订各种合同的时候都需要交印花税。其中,产权转移书据包括财产所有权和版权,商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移数据,按所载金额万分之五贴花。

因此,小美企业该厂房转让印花税适用万分之五税率,应交印花税1000*0.05%=0.5万元。

综上,小美企业总共需要交税47.62+5.71+60+50+0.5=163.83万元。收1000万进来,要掏163.83万出去,税负16.38%,真TM重啊。

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