案例分析:房产瑕疵解决方案

房产瑕疵问题是投行业务最常碰见的问题。该问题最典型的情形就是由于土地使用权本身的问题而导致房产所有权证未能办理。该问题的处理思路为:

  1. 由出租方和政府证明该违规房产在可预计期间内不会被拆迁;
  2. 由政府出文证明该问题主要是历史原因造成的,而非公司存在违规行为;
  3. 积极寻找解决方案,如新建厂房、租赁合法厂房、甚至可以用募集资金来建设合法厂房;
  4. 大股东承诺承担可能带来的风险保证上市公司的利益不受损害;
  5. 就该问题做出重大风险提示;
  6. 律师和保荐机构发表核查意见。

上述措施的目的就是让证监会相信企业不会因为房产问题而影响正常的生产经营。

 案例一、拓日新能(002218):租赁无房产权证厂房

发行前该公司的生产厂房和办公场所均为租赁所得。其中,租赁厂房虽都已按照规定办理房屋租赁备案手续,但因历时原因,两处房屋均未办理产权证书。

  • 补救措施一:该公司发行前已分别从深圳市南山区旧城改造办公室和深圳市宝安区石岩街道塘头社区居民委员会取得证明:两处房产在2011年之前均未列入政府规定的拆迁范围。
  • 补救措施二:该公司募集资金投资项目建设包含厂房建设,并已取得相关建设用地的土地使用权。项目完成后,公司全部车间将搬至新厂区。招股说明书显示,新厂区在2011年之前为全部建成的时间。
  • 补救措施三:控股股东奥欣投资承诺如果本公司新厂区建成竣工前因租赁上述厂房拆迁或其他原因致使本公司无法继续承租上述厂房导致生产经营受损,奥欣投资将承担拓日新能因搬迁而造成的损失。

 案例二、丽鹏股份(002374):子公司租赁无产权房产

北京金宇瑞投资开发有限公司向公司控股子公司北京鹏和祥包装制品有限公司出租的土地为集体所有土地,且尚未取得该宗土地的国有土地使用权证,上述自建厂房暂无法办理房屋产权证。因此,在租赁期内若因国家土地政策、怀柔区桥梓镇镇区规划发生改变等原因导致北京鹏和祥无法继续租用该宗土地,将对北京鹏和祥的持续经营造成影响,同时,北京鹏和祥改变生产经营场所以及现有生产设施的搬迁均可能会导致额外支出或损失。

为解决北京鹏和祥生产经营用地不规范的问题,发行人拟采取以下两方面的措施:

  1. 如该宗土地的出租房能在短期内取得国有土地使用权证,发行人拟与控股股东协商,或采取受让方式取得该宗土地的使用权,或继续采取租赁的方式,从而解决公司目前用地不规范的问题。
  2. 发行人也积极物色新的具有合法产权的生产经营场地。根据2008年3月怀柔区桥梓镇人民政府出具的证明,该房地产用地属于建设用地,符合镇区发展规划。近几年内,该地区无市政动迁的规划。但北京鹏和祥如需迁址,相关的搬迁费,因生产停滞所造成的损失以及其他费用由发行人控股股东承担,因此不会对公司的政策生产经营产生影响。
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